華固創首例北市都更案動起來 第一宗獲准變更細部計畫；太設南港都更案，首創土地信託模式

　　都市更新躍居為建築業取得大面積土地的主流管道之一，幾乎建商手中開發中的土地，至少都會有都市更新案。最近，華固建設在台北市長春路完成台北市第一件更新都市計畫細部計畫案，將原來的道路用地改變成綠地，且將綠地挪移到街角，大大提高原有土地的開發效益；而太平洋建設則在台北市南港，推動國內第一個採信託方式辦理都市更新的個案，兩者都頗具指標意義。

　　調整可整體開發的街廓

　　華固建設三年前在長春路、建國北路口陸續買下一三一九坪住宅區，由於其中包括兩塊完整的住宅區街廓，以及在兩塊地之間夾著道路用地，為有利於整體規劃，作更有效益的開發，華固向台北市政府提出變更細部計畫的申請，一併進行都更，廢除細部計畫中的道路、改為在臨路面規畫為綠地，且將該綠地挪移到街角，讓住宅區的土地成為一個可整體開發的街廓，該案經過都市更新審議委員會三年的審查，日前終於通過，創下第一宗變更細部計畫的都市計畫先例。

　　華固表示，此長春路現址的都更案將改建為十七樓層高的「雙橡園」，預計六月底、七月初推出，總銷金額約五十億元，每坪銷售單價可能在七十萬元，將創下該區最高價。

　　除了這項被房地產業界視為「很厲害」，變更都市計畫內容的「雙橡園」，為業界注入一針強心劑之外，同為老字號的建商太平洋建設在南港的都更案，更是同時在信託、建築融資作出重大突破，創下國內第一宗採土地信託模式的都更案，大大解決建商心中一向擔心的風險管理與籌資困難兩大問題。

　　太設南港新光段的都更案，在財團法人都市更新研究發展基金會擔任更新顧問、並委託日盛商銀同時擔任授信銀行、及受託銀行兩個角色下，不但大大消弭地主把土地產權交付信託，所產生的產權風險，更順利取得日盛商銀的建築融資。

　　日盛商銀分析，辦理都更必須結合不同層面的專業，對於銀行來說，則是透過信託的平台，達到風險控管、放款資金又有適當貸放對象的雙重目的。預期將來這一種結合專業都更顧問、建築師、計畫實施者、專業受託銀行及授信銀行所推動的都更案，將是銀行積極爭取的案源。

　　11 個地方政府啟動都市更新

　　據內政部營建署統計，目前已有十一個直轄市、縣市政府啟動都更機制。在民間建商方面，愈是股票上市或資金愈布雄厚的建商，手中擁有愈來愈多的都更案。例如昇陽建設手上至少有五處，幾乎佔土開案的七成；元大建設手中至少也有三、四處；東家建設甚至多達十多個都更案，投入都更更是樂此不疲。

　　預料，在金管會大舉開放投信業申請募集「都市更新基金」，加上今年底之前，全台灣將有九處大規模的都更計畫要啟動，這股都更熱潮還會快速延燒。

　　本文轉載自　96-06-19 ╱ 工商時報