行政院公平交易委員會對於房屋仲介業之規範說明
90.5.10. 第 496 次委員會議通過 90.5.20.(90) 公壹字第 01524 號令發布 94.1.13. 第 688 次委員會議修正名稱 94.2.24. 公法字第 0940001278 號令發布
一、 背景說明 緣目前國內房屋價格資訊並不充分，且估價制度尚未建立，而房屋仲介業者因一方面接受屋主委託銷售房屋，另一方面又代表買主向屋主要約或議價之特有的交易制度關係，於成屋買賣過程中，為唯一全盤掌握買賣標的物狀況、買方可選擇的要約方式、買賣雙方的出價及可能成交的價格等交易資訊者，相較買方或賣方而言，明顯居於資訊優勢之地位，致房屋仲介市場之交易相對人具有資訊不對稱之特性。
倘房屋仲介業者均能秉持資訊透明及信實服務的行業規範，則將能消弭交易糾紛於無形，有益房屋仲介業之發展。然房屋仲介業者為促使交易相對人為錯誤的決定、迫使交易相對人進行交易、或賺取不當利益，利用交易資訊不對稱之特性，從事限制競爭或不公平競爭行為，卻時有所聞，例如看板廣告未以法定用語標示建物登記謄本所登載的面積、使消費者誤認提供仲介服務之行為主體、在提出斡旋金要求時，未同時告知消費者亦得選擇簽署內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係、虛報交易價格賺取差價、不當收取多次服務費、甚至與競爭同業共同決定服務報酬等，而該等行為均具有限制競爭或不公平競爭本質，除將侵害以品質、價格、服務等效能競爭本質為中心之公平競爭，或具有商業競爭倫理的非難性外，亦將危害房屋仲介業的正常發展。鑒於公平交易法的立法目的係為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟的安定與繁榮，而為期房屋仲介業者均能明確瞭解公平交易法相關規範，本會爰於現行法令架構下，整編本會八十四年九月六日第二０四次委員會議決議之「加盟店」標示導正、八十六年二月十九日第二七七次委員會議決議與八十八年三月十日第三八三次委員會議決議之「斡旋金」行業導正、八十八年三月三十一日第三八六次委員會議決議之「看板廣告之面積標示導正」及房屋仲介業可能涉及違反公平交易法之行為態樣，訂定本規範說明，俾使相關業者知所行止，同時作為本會今後處理相關案件之參考。而自本規範說明發布日起，上開行業導正原則不另引用。
二、 名詞定義 本規範說明所謂「房屋仲介業」，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。
三、 房屋仲介業涉及違反公平交易法之行為態樣
( 一 ) 聯合行為
１、 聯合行為之規範：按公平交易法第七條規定：「本法所稱聯合行為，謂事業以契約、協議或其他方式之合意，與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格，或限制數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等，相互約束事業活動之行為而言。」次按公平交易法施行細則第五條第一項規定：「本法第七條之聯合行為，以事業在同一產銷階段之水平聯合，足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者為限。」公平交易法對聯合行為之規範，係「原則禁止、例外許可」，按公平交易法第十四條規定：「事業不得為聯合行為，但有左列情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，並經中央主管機關許可者，不在此限：
１為降低成本，改良品質或增進效率，而統一商品規格或型式者。
２為提高技術，改良品質、降低成本或增進效率，而共同研究開發商品或市場者。
３為促進事業合理經營，而分別作專業發展者。
４為確保或促進輸出，而專就國外市場之競爭予以約定者。
５為加強貿易效能，而就國外商品之輸入採取共同行為者。
６經濟不景氣期間，商品市場價格低於平均生產成本，致該行業之事業，難以繼續維持或生產過剩，為有計畫適應需求而限制產銷數量、設備或價格之共同行為者。
７為增進中小企業之經營效率，或加強其競爭能力所為之共同行為者。」
２、 房屋仲介業可能涉及聯合行為之態樣 共同決定價格：房屋仲介業者倘以契約、協議或其他方式之合意，與有競爭關係之其他房屋仲介業者共同決定服務報酬（即服務費收費標準），或限制服務報酬之調整，相互約束事業活動，且該等行為足以影響服務供需之市場功能，則若非符合公平交易法第十四條之例外規定，且經本會許可，將有違反公平交易法第十四條規定之虞。
( 二 ) 虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為
１、 虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之規範：公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」上開規定於事業之服務準用之，同法條第三項復訂有明文。上開規定主要係禁止事業在商品、服務或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品或服務為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。而此項對商品或服務廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，不因交易相對人業已具備該項商品或服務之專業知識或得於事先查證廣告內容而有不同。
２、 房屋仲介業涉及虛偽不實或引人錯誤廣告、標示行為之態樣
( １ ) 加盟店標示 目前房屋仲介業以加盟型態經營之情形甚為普遍，而消費者為買賣不動產所選擇之提供仲介服務之主體，仍是仲介業者競爭結果之體現，若消費者的選擇結果係因對提供仲介服務主體錯誤之認知或決定所致，將損及以效能競爭為本質之公平競爭。職是，倘房屋仲介加盟店未於廣告、市招及名片上明顯加註「加盟店」字樣，明確表示或表徵其經營之主體，而縱使施以普通注意力之消費者，仍無法分辨提供仲介服務之主體，究係該加盟體系之直營店，抑或是加盟店，並引起相當數量之交易相對人陷於錯誤之認知或決定，而與其簽訂委託買賣不動產者，將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。故房屋仲介業者宜於廣告、市招及名片等明顯處加註「加盟店」字樣，以使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體，至於標示方式，原則上由房屋仲介業者自行斟酌採行。
( ２ ) 看板廣告之面積標示 房屋仲介業者所刊登之看板廣告上標示之建物總面積，倘與所有權狀登記之面積不符；或雖與所有權狀登記之面積相符，然該廣告中係以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等非法定名詞為建築物面積之標示或表徵，而未於廣告中明顯處，以相當比例之字體註明其包括之範圍，而有引人誤認面積者，抑或使用法定用語（如「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共同使用部分面積」）作為建物面積之表示時，而面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符，其差距難為一般消費大眾所接受者，將有違反公平交易法第二十一條規定之虞。故房屋仲介業者刊登看板廣告時，其面積之標示，宜以法定用語標示建物所有權狀或登記謄本所登載之面積。若權狀與建物登記謄本所載面積不同時，宜明示其資料之來源為權狀或建物登記謄本，並依該資料來源明白標示其面積為「權狀 ○○ 平方公尺或 ○ ○ 坪 」或「登記○○ 平方公尺或 ○ ○ 坪 」。
( 三 ) 足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為
１、 足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範：公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」其係不公平競爭行為之概括規定，凡具有不公平競爭本質之行為，如無法依公平交易法其他條文規定加以規範者，則可檢視有無公平交易法第二十四條之適用。而公平交易法第二十四條所規範者即為建立「市場競爭之秩序」，而對一些「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管制，因此強調個案交易中，交易之一方是否使用了「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之「欺罔行為」；抑或對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款之「顯失公平行為」。
２、 房屋仲介業足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣
(1) 未告知斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係 房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務（書面告知之文字範例如附）。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。
(2) 賺取差價 目前國內房屋價格資訊並不充分，且估價制定尚未建立，而仲介從業人員因業務關係自買、賣雙方獲得價格資訊，為最明瞭買賣標的物價格資訊者。倘仲介業者利用交易資訊上之優勢，以虛報交易價格，並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。
(3) 不當收取多次服務費 仲介業者於房屋買賣過程中，就全盤交易資訊之掌握而言，顯較買賣之任一方皆處於絕對優勢，而仲介業者若利用資訊上之優勢，同時向二買主收取斡旋金，並安排該二買主先後購買同一房屋，藉以收取多次服務費之行為，與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。 四、 違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任
( 一 ) 違反公平交易法第十四條規定，依據同法第三十五條第一項規定，經本會依同法第四十一條規定，限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施，或停止後再為相同或類似違反行為者，處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金。
( 二 ) 公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業，依據同法第四十一條規定，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
( 三 ) 事業倘違反公平交易法之規定，除依法須負刑事或行政責任外，尚須負同法第五章規定之民事損害賠償責任。 五、 本規範說明，僅係列舉若干房屋仲介業常見之可能牴觸公平交易法之行為態樣加以說明，容或有未盡周延之處，本會將隨時補充修正，個案之處理當仍須就具體事實加以認定。
要約書或斡旋金書面告知之文字範例 注意：購屋人得就內政部版要約書或斡旋金任選一種 為保障購屋人您的權益，並防杜日後滋生糾紛，本公司依據行政院公平交易委員會決議，確實提供內政部版要約書與斡旋金契約二種文件及方式供您參考，購屋人您可自由選擇簽署其一，請您勾選所選擇簽署的文件： □ 內政部版要約書 ( 詳如仲介業者提供之要約書 ) ，主要內容包括：
１ 載明您提出要約的主要內容，由仲介業者轉達給賣方。
２ 購屋人您如果選擇簽訂要約書即不須支付仲介業斡旋金，在要約條件尚未經賣方承諾之前，無須支付其他任何款項。
３ 您在約定的要約期限內，仍然可以書面隨時撤回本要約。但是如果賣方的承諾已經到達購屋人您之後，那麼您就不能撤回本要約。
４ 本要約經賣方承諾之後，購屋人您就應依約定與賣方就買賣契約細節進行協商，您如果不履行簽立買賣契約的義務時，就必須依據要約書中的約定內容，支付賣方損害賠償金額。 □ 斡旋金契約（如仲介業者所使用之斡旋金契約名稱）
購 屋 人： __________________________________________ （簽章）
身分證字號： _______________________________________________
公司名稱： ________________________________________________
買方經紀人： __________________________________________ （簽章）
簽署時間： __________ 年 __________ 月 __________ 日 __________ 時
資料來源 : 行政院公平交易委員會