交屋發現瑕疵 可拒交屋
交屋發現瑕疵 可拒交屋甚至已無法修補或建商拒絕修補者 亦可請求建商減少價金或解除契約

　　這兩年房屋交易活絡，相關法令及定型化契約較為完整，消費者購屋亦較有保障。惟房屋糾紛仍居高不下，消基會中區分會表示，最近發現消費者購買房屋，在未交屋前即自行裝潢、進住、變更設計，當房屋有瑕疵時要求損害賠償或履約抗辯時，常遇阻礙發生爭議。

　　中區分會接獲消費者申訴指出，今年購買建設公司預售屋，已向消費者收取訂金，且簽約前代銷公司並未出示建築執照及核准的設計圖，並給予消費者契約審閱期，且未於約定日期履行交屋，消費者便要求解約退款。業者表示，預售屋是取得建照後，始預售收款且亦依約施工，而消費者訂約後 4 次變更設計，並自行僱工將該預售屋的隔間牆及外牆擊碎鑿破。還好事後雙方達成和解，消費者繼續履約繳款。

　　另外，消費者透過房屋仲介公司居中介紹，向建設公司訂約購買成屋，惟消費者擅自遷入該屋後，發現 4 樓外牆及窗戶均發生滲水現象，且未如建商簽約時口頭保證可辦理公司執照、未出具保固書、垃圾及廢棄物未清運等情形，且因建商來函要求消費者給付尾款 5 萬元，消費者乃要求業者修補瑕疵、出具保固書及可供辦理公司執照等。業者則表示，願處理瑕疵問題，但消費者不應騙取鑰匙後逕自搬住。

　　中區分會表示，所謂房屋點交，即在出賣人（建設公司）將房屋使用管理權移轉予買受人（消費者），而房屋的毀損或滅失的危險負擔亦以房屋交付買受人後，由買受人承受。一般不動產預訂買賣契約書通常約定，消費者如未經建商同意擅自遷入或裝潢、僱工修繕等行為，視為消費者承認受領該預售屋，建商不負點交房屋的義務。

　　消費者在建商點交房屋時如發現瑕疵，除可要求建商改善，並有拒絕接受瑕疵物即拒絕交屋的權利。甚至在瑕疵已無法修補或建商拒絕修補者，消費者亦可請求建商減少價金或解除契約。

　　對於，房屋發生滲水瑕疵，除可同時對建商主張物之瑕疵擔保請求權及民法不完全給付責任外，並應行使同時履行抗辯權，以免除遲延給付價金的違約責任。消費者並可主張民法第二百六十四條同時履行抗辯權，以免除消費者本身依約遲付買賣價金責任，而使建商無法以消費者遲延給付價金為由主張解除契約。換言之，消費者行使同時履行抗辯權必須在建商解除契約之前，否則，建商以消費者遲延給付價金為由主張解除契約，即屬合法。

　　因此，消基會建議消費者，購買房屋在未交屋前不宜自行修繕、僱工裝潢、進住、變更設計。否則當房屋有瑕疵時要求損害賠償或履約抗辯時，建設公司可能以消費者遲延給付價金為由主張解除契約沒收已繳價金、對若干瑕疵又可說是消費者修繕或裝潢時造成、甚至對變更設計部份要求恢復原狀，造成困擾衍生糾紛。

　　本文轉載自　94-12-28 ╱ 民眾日報 ╱ 第 10 版 ╱ 中市新聞