避免糾紛 簽約、交屋 都要調閱當天謄本

　　卡債問題影響房屋交易，引發交易糾紛，房仲業者建議買方，看到好標的先別心動，注意細節才能有喬遷之喜。

　　　■ 門牌與房屋 須確認相同

　　首先，先注意簽約的建物門牌與所看房屋是否相同。

　　其次，雖然在付斡旋金或定金前已看過土地、建物謄本，但在簽約時應需再調閱當天的土地、建物謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動。

　　接著，還要確認簽約人是否登記為所有權本人；如果不是本人，則需要附所有權人同意出售的授權書，若所有權人在國外，則其授權書需要加蓋我駐外單位的簽證。

　　付款條件必需把握安全原則，已付款項必需小於總價款扣除原貸款清償總額及增值稅的餘額。

　　永慶房屋契約部經理陳俊宏也補充，一般銀行對債務人最高求償金額，都是以地政事務所設定抵押權的 1.2 倍為上限。

　　舉例來說，屋主 陳 先生在 A 銀行的房貸為 600 萬，則銀行最高限額的抵押權就是 720 萬。

　　陳俊宏建議，買方小林可以將這 720 萬當作尾款最安全。假設小 林跟陳 先生買房子，成交總價為 1,000 萬元，原先小林準備貸七成，先付 300 萬頭期款，但此案例下，小林可以將尾款設為 720 萬，頭期款降為 280 萬，以避免 陳 先生因為其他信貸、卡債等原因，導致房子無法如期過戶的問題。

　　　■ 稅費誰負擔 要記載清楚

　　各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚，通常買方需負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費；賣方則需負擔土地增稅、設定塗銷費用、公證費等，地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費等分算原則一般以交屋日為分算日。

　　此外還有一些小細節，也是要注意。例如附贈設備需註記清楚，以免衍生交屋糾紛；房屋漏水或其他瑕疵需列明修復責任歸屬；若建物含有車位需注意車位能否單獨移轉；交屋日應約定清楚。

　　　■ 賣方借款額 記錄於契約

　　請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際清償金額，並記錄於契約上，如果有銀行開的證明文件更好，以免到要過戶時，還會無故被銀行要求清償賣方其他欠債，才能完成過戶；同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷的方式及期限。

　　另外，最好要求代書於簽約同時向賣方簽收土地及建物所有正本權狀。

　　　■ 交屋當日 雙方現場點交

　　交屋時務必請代書出示當日謄本，若屋主原本有貸款，可從當日謄本判斷有無塗銷。

　　交屋當日，買賣雙方皆要至現場點交房屋，並與契約書核對。不論現場點交時是否發現屋況異常，賣方應依民法規定負起瑕疵擔保責任。

　　買方所支付的尾款若為個人支票，則需提供相對擔保（一般為商業本票及權狀，將暫時保留於代書處，待兌現後返還）。交屋時記得取回權狀、商業本票及鑰匙等，並請代書代為分算買賣雙方應付的各項費用，如水費、電費、瓦斯費、管理費等及地價稅與房屋稅。

　　本文轉載自　95-10-28 ╱ 聯合報 ╱ 第 42 版 ╱ 聰明購屋